投资房地产【5大心得】

了解自己,再货比三家

很多时候,我们购买任何东西时都难免会东看西看,比较一下。没错!这是应该的!但是,如果当你连自己要的是什么都不懂时,再怎样比较,也不会有个好的结论。比如说,你能够借到多少的房贷都不确定时,你又该如何去选购呢?

但是如果今天你有个清晰的计划,知道自己要的是什么(转卖或收长租),知道自己能够借到多少,你就知道如何去筛选一个更适合你的楼盘。那么,这时货比三家时就来的更省时省力,不必四处奔波,每个发展商都跑一趟。

确记,每个人心中都有自己的一把尺,没有十全十美的楼盘,只有更适合自己的楼盘!

便宜没好货、好货不便宜

当然,不是所有的贵货都一定是好货,也不是所有的便宜货都那么差。本身觉得很多时候,物有所值很贴切,当某个产品卖你这个价格时当然有他的原因。就好比说,今天你走进某一个生产线制造一双鞋,厂商可以以RM85生产,同时也能以RM55生产同样外貌的一双鞋,但是你觉得质量会可能一样吗?

同样的道理,发展商今天卖你RM550一方尺,绝对不可能给你RM850一方尺的质量。所以,在购买或投资房地产时要考虑的因数会有很多,不能直接只看价钱而做比较。

更何况我们活在当下每个人都说房产供过于求时(是不是真的over supply我们就暂时不谈,有机会留给下次),每一个决定都是那么的重要。如果买到一个口碑或手工不是那么好的发展商,以后要出租或转手就更加头痛了。虽然说你买的时候便宜,但是可能当你卖的时候会更便宜!买高,也可以卖得更高。

当然,一切还是量力而为。在自己的能力范围内购买一个自己喜欢的房子。当你真心喜欢时,相信其他人(你的租客、你的下一个买家)也会有同感的!

好好利用首两个90%

在马来西亚,每个人都有机会取得两个90%的房贷。好好利用这两个90%的房贷名额,因为第三间住宅房产最多就只能借贷70%罢了。这时候要出的头期钱就会更多。

在这里想跟大家分享一个小小的建议。如果在经济与贷款计算允许情况下,不建议两夫妻联名一起贷款买同一间房子。因为如果薪水还可以的话,两夫妻在没联名的情况下大家可拥有490%的名额。

但是,如果以单人收入却无法通过银行贷款,也不必要坚持只是以一个人的名额去借钱。在某些特殊情况或私人理由,大家还是可以以各自最舒适及适合的方式去向银行借钱。

要有清晰的投资策略

投资基本上分为两大类,转卖(flipping)或收租(rental)。不同的房产会带来不同的回报。

打个比喻,同样的RM550,000公寓与排屋。在普遍情况下,公寓的租金收入会比排屋来得好一些。银行供期大概RM2,500,公寓可能可租RM1,800~RM2,200,但是往往排屋就顶多租个RM800~RM1,200。不过长远来说,排屋屋价的增长率却可能会远远超越公寓。

这个时候,作为投资者的,就应该好好计算自己是否有能力长期铺贴那租金与银行供期的巨大差额。

所以在还没购买某个房产时,一定要知道自己的游戏规则,不要有错的期望。

做好最坏的打算

在今时今日,要筛选到一个租金可足够付还银行供期可说是蛮挑战的。因为屋价增长得太快。就好比香港及日本。但是长远来说,你的银行供期数额是固定的,租金却会慢慢增长。人家帮你供屋子,最后屋子却是属于你的。

但是,作为一个投资者,只要租金能付还银行利息部分,你的投资就不算亏钱了。怎么说呢?打个比喻,RM3,000的供期,在前面几年,差不多80%(也就是RM2,400)将会是银行贷款利息,其余的20%RM600)才是偿还你的母钱。所以,如果你的租金是足够偿还银行利息部分,那么RM600不算亏损,因为那是你的另一个savings。当你把房子卖掉时,这一些每个月的RM600都将归还于你。

然而,你也可以通过种种方式去提高你的租金收入,比如说分房租、日租式Airbnb或把你的单位装潢得比其他单位更具吸引力。人类都是视觉动物,只要你用心去布置你的房子,不需要很多钱,但效果及回报可能是你预想不到的哦!

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